《福州市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

福州不动产信息网      2017/4/4 20:27:13

为进一步健全我市住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)交存、管理、使用制度,规范维修资金监管工作,切实维护业主合法权益,近日我市出台了《福州市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),现将《办法》解读如下: 

一、制定背景及依据 

维修资金是房屋的“养老金”,是业主购买房屋后按照一定标准交存,主要用于小区共用部位、共用设施设备维修、更新和改造。为更好促进维修资金交存、使用和管理工作,在广泛征求有关市直部门、各区房管部门、物业企业、专户管理银行及业主代表的意见基础上,依据《物业管理条例》(国务院令〔2003〕第379号)、《福建省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(原建设部、财政部令第165号)、《福州市物业管理若干规定》等有关法律法规的规定,制订该《办法》。 

二、关于维修资金的使用审核机构 

《办法》第三条规定:“各区房屋行政主管部门具体负责本行政区域内维修资金使用审核工作”。 

过去维修资金使用申请都是集中在市住宅专项维修资金管理中心集中办理,由于量多、人手少造成使用办理时限较长,不方便业主及时使用。为有效提高审核和使用效率,最大程度便民利民,并结合市政府“简政放权、扩权强区”的要求,《办法》将维修资金使用核准权全面下放各区,今后使用维修资金直接到小区所在地区房屋管理行政主管部门受理即可。 

三、关于维修资金的交存 

(一)维修资金交存比例 

《办法》第五条规定:“住宅或非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,具体交存标准由市房屋行政主管部门会同市城乡建设主管部门、市财政主管部门等有关部门依照有关规定确定,报经市政府审定后公布执行。” 

我市于2014年发布了《关于调整福州市五城区住宅专项维修资金交存标准的通知》(榕房〔201480号),已将维修资金交存标准调整为按建筑面积交存,具体规定为:201511日前进行产权初始登记的物业,按购房款的2%交存维修资金;201511日后进行初始登记的物业,属带电梯的小高层及高层商品房为150/平方米;属不带电梯的多层商品房为100/平方米;属带电梯的小高层及高层拆迁安置房、保障房为100/平方米;属不带电梯的多层拆迁安置房、保障房为70/平方米。《办法》施行后,交存标准仍按以上规定执行。 

(二)开发企业做产权保留处理的产业也需交存维修资金。 

《办法》第六条明确规定:“在办理房屋登记手续时(包含开发企业产权保留登记),申请人应提交维修资金的交款凭证。” 

今后,未出售而由开发企业保留产权的产业,开发企业需在办理产权保留登记前交清维修资金,这样可以很好地解决未售产业在后续使用分摊过程中资金无处落实的矛盾和问题。 

四、关于维修资金划转业主大会管理 

《办法》第九条、十条详细规定了将维修资金划转业主大会自管的条件、程序以及划转后的管理。满足以下两个条件的,可将维修资金划转到业主大会自管: 

(一)召开业主大会会议就维修资金由房屋行政主管部门统一管理划转至业主大会自主管理事项,以及本物业管理区域的维修资金管理制度、紧急使用制度、续交方案进行表决,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意; 

(二)能够以市维修资金管理机构提供的业主账户余额信息为基础,按房屋门户号设立分户账。 

维修资金由主管部门代管还是由业主大会自管,决定权在全体业主,经业主表决同意将维修资金划转业主大会自主管理后,该小区的维修资金管理、使用及资金安全均由业主大会自行负责,主管部门将不再介入监管。 

五、关于维修资金的使用 

(一)维修资金使用的分摊原则 

《办法》第十二条对维修资金使用时如何分摊作了具体规定。维修资金以房屋户门号设分户账管理,使用时并不是统筹使用,而是遵循谁受益,谁分摊的原则,维修部位由哪些户业主共同使用,就由该部分业主按自己房屋的建筑面积分摊维修费用,未受益的业主账户资金则不会被动用。 

(二)维修资金的紧急使用程序 

《办法》第十七、十八条对维修资金紧急使用程序做出了规定。明确电梯、消防、给排水、屋顶、外墙等出现损坏时,经当地社区居(村)委会或专业部门确认后,即可启动维修资金紧急使用程序。发生紧急情形时,鼓励物业服务企业(业主委员会、社区居委会)在第一时间组织维修,紧急使用程序免去了双三分之二签字同意的环节,将以往的“双三分之二”业主同意才能使用维修资金变为“未超过三分之一业主反对即视为同意”,解决了制约维修资金使用业主表决难这一“瓶颈”问题。